Die richtige Differenzierung zwischen Wohn- und Nutzfläche sowie Zubehörräumen senkt die Grundsteuer bei bebauten Wohngrundstücken
Die Angabe der Wohn- bzw. Nutzfläche ist in nahezu allen Bundesländern in der Grundsteuererklärung erforderlich. Die Größenangaben haben maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer, weshalb die Flächen auch im eigenen Interesse sorgfältig ermittelt werden sollten. Je nach Art des Gebäudes sind nur die Wohnfläche, nur die Nutzfläche oder beide Angaben notwendig. Lediglich in Baden-Württemberg sind keine Gebäudeflächen anzugeben. Im Bundesmodell werden die Angaben nur für Wohngrundstücke benötigt. Für gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke werden die Angaben beim Bundesmodell nicht benötigt.
Im Bundesmodell sind die Wohn- und Nutzflächen eines Wohngebäudes die entscheidenden Größen für das Ertragswertverfahren. In Bayern, Niedersachsen, Hessen und Hamburg haben sie Bedeutung für die Höhe des Grundsteuermessbetrages. Allerdings bestehen bei der Definition Abweichungen gegenüber dem Bundesmodell.
Wohnflächen liegen vor, wenn die Flächen Wohnbedürfnissen dienen. Zu den Nutzflächen zählen Flächen, die betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. Wohnräume, die betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt werden (z.B. Arbeitszimmer), sind nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume zu behandeln.[1]
Für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche wird regelmäßig die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Nutzfläche nach der DIN 277 in der jeweils geltenden Fassung ermittelt.[2]
In den gesetzlichen Grundlagen für das Bundesmodell und den meisten Ländermodellen fehlt es an einer Regelung, nach welcher Methode die Wohnfläche zu ermitteln ist. Allgemein wird davon ausgegangen, dass eine Berechnung nach der WoFlV zulässig ist.
Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, können auch diese Angaben hilfsweise in die Grundsteuererklärung übernommen werden. Allerdings kann sich ein solcher Ansatz gegenüber einer Berechnung nach der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung als geringfügig nachteilhaft erweisen (u. a. bei Balkonen und Terrassen).
Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
Dabei werden die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig und Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte angerechnet.
Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume werden ebenfalls zur Hälfte angerechnet, während Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte (bis 2003 bis zu einem Viertel) in die Berechnung einbezogen werden müssen.
Nach der Wohnflächenverordnung gehören die Grundflächen von Zubehörräumen (insbesondere von Keller-, Abstell- und Kellerersatzräumen, Waschküchen, Bodenräumen, Trockenräumen, Heizungsräumen und Garagen), die Nutzflächen und Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrecht der Länder genügen, nicht zur Wohnfläche.[3] Bei der Berechnung der Wohnfläche bleiben u. a. auch Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze außer Ansatz.
Hinweis
Bei der Grundsteuererklärung für Wohngrundstücke im Bundesmodell gelten Nutzflächen dagegen als Wohnfläche.[4]
Diese Fiktion hat zur Folge, dass bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungseigentum etwaige Nutzflächen der Wohnfläche hinzuzurechnen sind. Bei Mietwohngrundstücken gilt für Nutzflächen die niedrigste Wohnflächengruppe, weshalb diese separat anzugeben sind.
Tipp
Bei Nutzflächen handelt es sich weder um Wohn- noch um Zubehörräume. Da die Zubehörräume wiederum weder zu den Wohn- noch zu den Nutzflächen zählen, sind sie grundsätzlich bei der Berechnung der Grundsteuerwerte nicht zu berücksichtigen. Folglich sind insbesondere die Zubehörräume in jedem Bundesland (außer Baden-Württemberg) von erheblicher Bedeutung.
Da bei der Wohnflächenberechnung bestimmte Räume (Zubehörräume) unberücksichtigt bleiben und andere Flächen lediglich teilweise angerechnet werden, sollte auf eine ungeprüfte Übernahme von Flächenangaben aus Bauakten, Kaufverträgen, Teilungserklärungen bei Wohnungseigentum, Mietverträgen, Wohnflächenberechnungen und Grundrissskizzen verzichtet werden, da nur bei einer gewissenhaften Wohnflächenberechnung sämtliche Einsparpotenziale genutzt werden können.
Quellen:
[1] Vgl. AE 249.1 Abs. 4 AEBewGrSt
[2] Vgl. AE 249.1 Abs. 5 AEBewGrSt
[3] Vgl. Wohnflächenverordnung (WoFlV), gültig ab 01.01.2004, BGBl-2003-I-2346
[4] Vgl. Anlage 39 zum BewG Fußnote **, BGBl. I 2021, S. 2932-2936