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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch Entprägung einer GmbH & Co. KG

Bei der klassischen GmbH & Co. KG handelt es sich grundsätzlich um eine gewerblich geprägte Personengesellschaft, die Einkünfte aus Gewerbebetrieb gem. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG erzielt. Das eingesetzte Vermögen ist als Betriebsvermögen steuerlich gebunden. Etwaige Veräußerungsgewinne sind in diesem Fall unabhängig von der Haltedauer steuerlich zu erfassen.

 

Eine gewerblich geprägte Gesellschaft liegt immer dann vor, wenn ausschließlich eine oder mehrere Kapitalgesellschaften persönlich haftende Gesellschafter sind und nur diese oder Personen, die nicht Gesellschafter sind, zur Geschäftsführung befugt sind. Das gilt auch, wenn die Gesellschaft ausschließlich vermögensverwaltend tätig wird. Die gewerbliche Prägung der Personengesellschaft kann sinnvoll sein, um in Fällen der Betriebsaufspaltung steuerverhaftete stille Reserven dauerhaft zu sichern.

 

Tipp

Die gewerbliche Prägung einer GmbH & Co. KG kann vermieden werden, indem z. B. ein Kommanditist als Geschäftsführer der KG berufen wird.

Beispiel

Die Eheleute F und M veräußern jeweils ihr Miteigentum an einem vermieteten Grundstück an eine zuvor errichtete GmbH & Co. KG, an welcher F und M zu je 50% als Kommanditisten beteiligt sind. Da F neben der nicht am Vermögen beteiligten Komplementär-GmbH zur Geschäftsführerin der KG bestellt wurde, ist die KG mangels Gewerbebetrieb gem. § 15 Abs. 2 EStG als vermögensverwaltende Gesellschaft einzustufen. Die Gesellschaft erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Die Rechtsform der KG ist sinnvoll, wenn eine Haftungsbeschränkung natürlicher Personen erreicht werden soll (z. B. bei Beteiligung minderjähriger Kinder oder im Rahmen von geschlossenen Immobilien-Fonds). Die Einkünfte einer entprägten GmbH & Co. KG werden nach dem Zufluss-/Abflussprinzip ermittelt. Obwohl die Wirtschaftsgüter der GmbH & Co. KG zivilrechtlich der Gesellschaft als selbstständiger Rechtsträgerin gehören, gilt für die Frage der Zuordnung von Wirtschaftsgütern der Grundsatz der Bruchteilsbetrachtung. Gem. § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO werden die Wirtschaftsgüter des Gesamthandsvermögens den Beteiligten anteilig zugerechnet.

Für die Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 23 EStG wäre daher für jeden Gesellschafter individuell zu prüfen, ob bei einer Veräußerung eines Grundstücks aus der GmbH & Co. KG ein privates Veräußerungsgeschäft des jeweiligen Gesellschafters vorliegt oder nicht.

Die auf Ebene der Gesellschaft ermittelten Über- bzw. Unterschüsse werden den Gesellschaftern im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellung zugewiesen.

Tipp

In Bezug auf die anhaltende Flaute in der Baubranche aufgrund der gestiegenen Zinsen und Herstellungskosten wäre zu überlegen, ob man im Hinblick auf die restriktive Haltung der Banken gegenüber potentiellen Investoren von neuen Bauvorhaben die Finanzierung der Vorhaben „neu“ denkt. Die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG unter Beteiligung von Kommanditisten zur Finanzierung der Bauvorhaben bietet zahlreiche Vorteile. Der Kommanditist wird unter Beschränkung seiner Haftung am Erfolg der Gesellschaft beteiligt. Die Gesellschaft verfügt über ausreichend Kapital um das Bauvorhaben zu vollenden, ohne dabei in die Abhängigkeit von Banken zu geraten. Da zur Geschäftsführung der GmbH & Co. KG mindestens ein Kommanditist berufen wird, erzielt die Gesellschaft nach Errichtung der Immobilien Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Die Gesellschaft partizipiert ggf. von der Sonderabschreibung gem. § 7 b EStG – in jedem Fall aber von der neuen degressiven AfA des neuen § 7 Abs. 5a EStG – sofern das Wachstumschancengesetz die Zustimmung des Bundesrates erhält. Die Höhe der AfA beläuft sich dabei auf 46,14% (im 1. Jahr 6% von den HK des Gebäudes / in den Jahren 2-10 jeweils 6% vom Restbuchwert) in den ersten zehn Jahren.

Da es sich bei den errichteten Immobilien um Bruchteile der Gesellschafter im Privatvermögen handelt, wäre eine Veräußerung der Immobilien nach Ablauf der Haltedauer von zehn Jahren ggf. steuerfrei möglich. 

Beispiel

Kommanditist K beteiligt sich mit 850.000 Euro an einer entprägten vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG. Der Unternehmenszweck der KG besteht in der Errichtung und Vermietung einer Wohnfläche von 2.000 qm. Der Anteil des K beträgt 10%. Die Herstellungskosten des Gebäudes belaufen sich auf 8.000.000 Euro (2.000 qm x 4.000 Euro). Der Grund und Boden wurde für 500.000 Euro erworben. Die Miete der ersten zehn Jahre beträgt 3.600.000 Euro (2.000 qm x 15 Euro x 12 Monate x 10 Jahre).  Nach Abzug der Abschreibung in Höhe von 3.691.079 Euro (8.000.000 Euro x 46,14%) ergibt sich ein steuerlicher Unterschuss für die ersten zehn Jahre in Höhe von 91.079 Euro, der mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann.

Unter der Voraussetzung, dass K seine Einlage aus Eigenkapital erbringt, erzielt K jährlich 36.000 Euro „steuerfreie Mieteinnahmen“. Dies entspricht ohne Berücksichtigung des Unterschusses von anteilig 9.108 Euro in den ersten zehn Jahren einer „steuerfreien“ Verzinsung seines Kapitals in Höhe von 4,24% (36.000 x 100 / 850.000). Bei Verkauf der Immobilien nach Ablauf der Haltedauer von zehn Jahren wäre der Verkaufserlös inkl. einer eventuellen Wertsteigerung der Immobilien ebenfalls steuerfrei.

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